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裴金霞律师
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  裴金霞律师最近又被河北省司法厅评为省直优秀律师,河北太平洋世纪律师事务所的合伙人,石家庄仲裁委员会仲裁员,河北大名商会理事、法律顾问,河北日报民主与法制特邀律师。擅长涉外诉讼与刑事控告的代理,成功为... 详细>>
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承租人优先购买权中的同等条件怎么判断

来源:  人气:  时间:2017-05-22 19:32:12

  优先购买权应当在同等条件下才能行使,该同等条件包括总价款、支付方式、支付时间、亲属关系、交房时间等所有各种因素。那么要怎么认定房屋优先购买权中的同等条件呢?

  1、“优先购买权”适用于亲戚吗?

  优先购买权的行使前提是同等条件,这个条件除了价格条件外,还有就是第三人和出售人的关系。父母把房屋出售给自己子女的价格与出售给第三人的不同,此种情形不能要求优先购买权。

  但并不是所有的亲戚关系都可以排除“优先购买权”的适用,依我国的法律规定,如果出租人将房屋出售给房屋共有人或者近亲属,包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的,则承租人不享有优先购买权。

  2、房屋承租人优先购买权中“同等条件”的理解。

  此法条中的同等条件并不是要求价金以及其他条件都必须保持同等,这样的要求过于苛刻也不现实。应该理解为一种相对的平等,实践中,出租人出卖房产时往往不仅只考虑价格因素,还要考虑其与第三人之间可能存在的特殊利益关系,如第三人的信用及履约能力、出卖人与第三人之间的情感等因素。法律在维护承租人先买权利益的同时,设立“同等条件”的目的在于保护出租人的利益,第三人提供的任何特殊条件包括机会都是出租人的利益所在,这些特殊条件和机会能否以金钱代替,只能由出租人观念来衡量。所以,房屋承租人先买权中的“同等条件”不能等同于转让价格。

  3、房产已经过户至第三人名下了,我还能请求同等条件优先购买吗?

  不能。承租人行使优先购买权的例外情形:

  具有下列情形之一,承租人主张优先购买房屋的,人民法院不予支持:

  (1)房屋共有人行使优先购买权的;

  (2)出租人将房屋出卖给近亲属,包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的;

  (3)出租人履行通知义务后,承租人在十五日内未明确表示购买的;

  (4)第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。